L’investissement locatif reste une valeur sûre pour beaucoup de Français, mais le cadre a évolué. Deux changements récents méritent l’attention de tout bailleur ou candidat à l’achat : l’interdiction progressive de louer les logements énergivores et la fin d’un avantage fiscal du statut de loueur meublé.
Les passoires thermiques sortent du marché locatif
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location. L’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034. Un bien mal isolé peut donc devenir impossible à louer s’il n’est pas rénové. Avant d’acheter pour louer, le classement énergétique doit faire partie des premiers critères, au même titre que l’emplacement.
Le LMNP perd une partie de son avantage
Le statut de loueur en meublé non professionnel permettait d’amortir le bien au régime réel, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur, sans que ces amortissements ne pèsent à la revente. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette particularité. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, ce qui augmente l’imposition à la sortie. Les résidences services, comme les résidences étudiantes ou seniors, restent exclues de cette réintégration.
Ce que cela change pour votre stratégie
Ces évolutions ne condamnent pas l’investissement locatif, mais elles imposent de calculer plus finement. Un bien à rénover peut rester intéressant si le coût des travaux est anticipé et financé par le crédit. Le meublé conserve des atouts, notamment l’amortissement annuel qui réduit l’impôt pendant la détention, mais le gain à la revente doit désormais être intégré au calcul global de rentabilité.
Information générale ne constituant pas un conseil en investissement personnalisé.