Ce sujet fait partie de notre guide complet : Crédit et financement : tout comprendre avant d’emprunter.
Combien une banque acceptera-t-elle de vous prêter ? Cette question, la capacité d’emprunt, conditionne tout projet immobilier. Elle dépend de quelques paramètres que vous pouvez anticiper et, en partie, améliorer.
Le taux d’endettement, la règle des 35 %
Les banques s’appuient sur le taux d’endettement, c’est-à-dire la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. La recommandation des autorités fixe ce taux à 35 pour cent maximum, assurance emprunteur comprise. Au-delà, l’octroi du prêt devient difficile, sauf exceptions encadrées.
Le reste à vivre
Au-delà du taux, la banque regarde le reste à vivre, la somme qui demeure une fois les charges payées. Deux foyers au même taux d’endettement mais aux revenus très différents ne présentent pas le même risque. Plus vos revenus sont élevés, plus la banque tolère un endettement proche de la limite.
Comment augmenter sa capacité
Plusieurs leviers existent : un apport personnel plus important, l’allongement de la durée du prêt, qui baisse la mensualité au prix d’un coût total plus élevé, le remboursement d’autres crédits en cours, ou l’ajout d’un co-emprunteur. Réduire le coût de l’assurance, qui entre dans le calcul, aide aussi. Pour optimiser l’ensemble, voir notre article sur la négociation du crédit immobilier.
Faire ses calculs en amont
Estimez votre capacité avant de visiter, pour cibler des biens réalistes et négocier en position de force. Un courtier ou un simulateur peut affiner le calcul, mais la logique reste la même : revenus, charges, durée et taux.
Information générale ne constituant pas un conseil personnalisé.