Ce sujet fait partie de notre guide complet : Fiscalité du patrimoine : réduire légalement ses impôts.
L’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, a remplacé l’ancien impôt de solidarité sur la fortune en recentrant la taxation sur le seul patrimoine immobilier. Il concerne un nombre limité de foyers, mais ses règles méritent d’être comprises.
Le seuil de 1,3 million d’euros
Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Lorsqu’il est franchi, le barème s’applique à partir de 800 000 euros, ce qui crée un effet de seuil important pour les patrimoines proches de la limite.
Ce qui entre dans l’assiette
L’IFI porte sur les biens immobiliers détenus directement ou via certaines sociétés : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI ou de SCPI pour leur fraction immobilière. Les dettes liées à ces biens, comme les emprunts en cours, sont déductibles. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 pour cent sur sa valeur.
Comment se calcule l’IFI, étape par étape
Première étape : additionner la valeur de tous vos biens et droits immobiliers au 1er janvier, résidence principale comprise, biens détenus en direct ou à travers une société, parts de SCPI ou d’OPCI. Deuxième étape : appliquer les abattements, en premier lieu celui de 30 % sur la valeur de la résidence principale, qui ne joue toutefois pas si elle est détenue via une société. Troisième étape : déduire les dettes liées à ces biens, en particulier le capital restant dû des emprunts immobiliers. Le résultat est votre patrimoine immobilier net taxable.
L’IFI ne s’applique que si ce patrimoine net dépasse 1,3 million d’euros. Mais attention à un piège fréquent : une fois le seuil franchi, l’impôt se calcule par tranches progressives sur l’ensemble du patrimoine à partir de 800 000 euros, et non sur la seule partie qui dépasse 1,3 million. Pour adoucir l’entrée dans l’impôt, une décote s’applique aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million.
Un exemple simple : une résidence principale estimée 800 000 euros compte pour 560 000 euros après l’abattement de 30 %. Ajoutez un appartement locatif de 600 000 euros, retranchez 200 000 euros de crédit restant dû : le patrimoine net taxable est de 960 000 euros, sous le seuil, donc pas d’IFI. Le même foyer avec un second bien locatif franchirait le seuil, et c’est le barème complet qui s’appliquerait. Le simulateur du site des impôts permet de chiffrer précisément sa situation.
Déclaration et leviers
La déclaration d’IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus. Plusieurs leviers permettent de réduire l’impôt de façon légale, notamment la prise en compte des dettes, certains investissements exonérés sous conditions, ou le démembrement de propriété. Avant toute opération, un calcul précis du patrimoine taxable est indispensable.
Information générale ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé.
Source officielle : Service Public : le calcul de l’IFI