Louer un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Le loueur a le choix entre deux régimes d’imposition, dont l’intérêt dépend du niveau des loyers et des charges.
Le micro-BIC, simple et automatique
Le régime micro-BIC s’applique tant que les recettes annuelles ne dépassent pas un certain plafond, de l’ordre de 77 700 euros pour une location meublée de longue durée. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 pour cent sur les loyers, censé représenter les charges, sans aucune comptabilité détaillée à tenir. Ce régime est avantageux lorsque vos charges réelles sont faibles. Pour les meublés de tourisme non classés, les conditions sont moins favorables, avec un seuil et un abattement réduits.
Le régime réel, plus puissant si les charges sont élevées
Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion, et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. L’amortissement permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler, le revenu imposable pendant de nombreuses années. Ce régime suppose une comptabilité plus exigeante, généralement confiée à un expert-comptable, mais il devient gagnant dès que les charges et l’amortissement dépassent l’abattement de 50 pour cent.
Le point de vigilance à la revente
Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien, ce qui augmente l’impôt à la sortie. Le réel reste souvent gagnant, mais ce paramètre doit être intégré dans la comparaison entre les deux régimes, en raisonnant sur toute la durée de détention.
Information générale ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé.