Ce sujet fait partie de notre guide complet : Investir dans l’immobilier : le guide complet pour bien démarrer.
Passoire thermique : le terme est devenu incontournable pour les propriétaires bailleurs. Il désigne les logements les plus énergivores, que la loi retire progressivement du marché locatif. Voici où en est le calendrier et comment améliorer son diagnostic.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le DPE. Ce sont les deux plus mauvaises étiquettes, celles des logements qui consomment le plus d’énergie pour le chauffage. À l’inverse, les classes A et B correspondent aux logements les plus sobres. Le DPE fait partie des diagnostics à examiner, comme le rappelle notre article sur les diagnostics à lire avant de signer.
Le calendrier d’interdiction de location
La loi Climat et Résilience interdit progressivement de proposer ces logements à la location, pour les nouveaux baux et les renouvellements. En métropole, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront au 1er janvier 2028, et les logements classés E au 1er janvier 2034. En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034.
La réforme du DPE de 2026
Un ajustement du mode de calcul du DPE, entré en vigueur au 1er janvier 2026, a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique sans travaux, en corrigeant notamment un calcul pénalisant pour les petites surfaces. Il peut donc être utile de vérifier le classement à jour de son bien avant d’engager des dépenses.
Les autres conséquences pour les bailleurs
Au-delà de l’interdiction de louer, les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent pas augmenter le loyer, y compris entre deux locataires ou au renouvellement du bail. Un audit énergétique est par ailleurs exigé lors de la vente de ces biens.
Comment améliorer son DPE
Améliorer l’étiquette passe surtout par l’isolation, des combles aux murs en passant par les fenêtres, par le remplacement d’un système de chauffage ancien et par une meilleure ventilation. Ces travaux peuvent ouvrir droit à des aides publiques, et un bailleur au régime réel peut aussi déduire une partie de ces dépenses, comme expliqué dans notre article sur le déficit foncier.
Anticiper plutôt que subir
Pour un investisseur, un logement mal classé peut se négocier moins cher à l’achat, à condition d’intégrer le coût des travaux et de viser un bon classement après rénovation. Mieux vaut anticiper les échéances du calendrier que de se retrouver avec un bien devenu non louable.
Information générale ne constituant pas un conseil personnalisé.