Ce sujet fait partie de notre guide complet : Fiscalité du patrimoine : réduire légalement ses impôts.
Quand on loue un logement vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour les petits montants, un régime simplifié existe : le micro-foncier. Il évite de détailler ses charges, mais n’est pas toujours le plus avantageux.
Comment il fonctionne
Le micro-foncier s’applique automatiquement quand vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an. Vous déclarez simplement le montant des loyers encaissés, et l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble de vos charges, sans que vous ayez à les justifier.
Sa limite
La simplicité a un revers. L’abattement de 30 % est fixe, quels que soient vos frais réels. Si vos charges déductibles, notamment des travaux, dépassent ce pourcentage, le micro-foncier vous fait perdre de l’argent. Dans ce cas, le régime réel, plus lourd à gérer, devient plus intéressant.
Micro-foncier ou régime réel
Le choix dépend de vos charges. Peu de frais, un bien sans gros travaux : le micro-foncier suffit et simplifie la déclaration. Des travaux importants ou beaucoup de charges : le régime réel permet de tout déduire, et parfois de créer un déficit imputable sur vos revenus, comme nous l’expliquons dans notre article sur le déficit foncier.
Un choix qui engage
Opter pour le régime réel vous engage en général pour plusieurs années. Mieux vaut donc faire le calcul avant de choisir, en comparant l’abattement de 30 % à vos charges réelles prévisibles.
Information à jour en 2026. Information générale ne constituant pas un conseil personnalisé.